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Imposto ITBI: Entenda o que é e como calcular

Imposto ITBI: Entenda o que é e como calcular
Mercado Imobiliário

Realizar o sonho da casa própria certamente é um momento especial. No entanto, também envolve muita burocracia e o pagamento de alguns tributos, entre eles, a transmissão de bens imóveis.

Neste artigo, vamos falar sobre o Imposto Sobre Transmissão de Bens, ou apenas ITBI:  um imposto municipal obrigatório que deve ser pago sempre que ocorre uma compra, venda ou transferência do imóvel para  o nome de outra pessoa.

Entender a fundo sobre os processos burocráticos e os impostos incidentes em transações imobiliárias é o primeiro passo para uma compra facilitada e transparente. Quer saber mais sobre o tema? Então não deixe de ler este conteúdo!

O que significa ITBI?

O ITBI é a sigla de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Trata-se de um imposto que deve ser pago por quem adquire uma propriedade. Ele está previsto no Artigo 156 da Constituição Federal:

Imposto ITBI: Entenda o que é e como calcular

É com esse imposto que o comprador pode regularizar o imóvel, oficializando a compra. Além disso, essa taxa é cobrada pela prefeitura e, assim como o IPTU, seus recursos são utilizados para o benefício dos municípios, como asfaltamento das ruas, coletas de lixo, além de instalação e abastecimento de água e luz.

Como calcular o ITBI?

O cálculo do ITBI é feito com base no valor de mercado do imóvel (valor venal) e na alíquota do imposto definido pelo seu município que varia entre 2 e 3%. O valor cobrado não é fixo. Isso porque o montante a ser pago pode mudar de acordo com o valor venal, consultado na guia de recolhimento do IPTU. Outro ponto que interfere no valor é que o custo também pode ser calculado através do preço registrado no contrato de compra e venda do imóvel.

Para calcular o ITBI é preciso apenas da ajuda de uma calculadora! A conta é a seguinte: basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel. O valor resultante é o que deve ser pago.

Sendo assim, se um imóvel custa R$ 200 mil, por exemplo, e sua alíquota é de 2%, o valor do ITBI será de R$ 4 mil.

Vale lembrar que o cálculo desse valor pode ser contestado caso o comprador se sinta lesado. Isso pode acontecer em alguns casos. Ao constatar que o valor venal é superior ao montante da negociação, algumas prefeituras utilizam o maior valor para calcular o tributo. 

A prática do valor venal superior ao montante da negociação é ilegal e compete recurso administrativo ou judicial, já que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o ITBI deve ser calculado sobre o valor de compra do imóvel.

Qual é o valor venal de um imóvel?

Como falamos anteriormente, o cálculo do ITBI varia de acordo com o valor venal de um imóvel. Mas afinal, o que é esse valor e como ele é calculado?

O valor venal é um cálculo de preço estipulado pelo Poder Público para um imóvel. Esse valor é definido baseando-se em diversos critérios e ele é aplicado para o cálculo de impostos vinculados à imóveis. Cada município possui um cálculo próprio, baseado em uma fórmula padrão.

De modo geral, o cálculo é realizado em cima da área disponível, valor unitário padrão residencial com base na Planta Genérica de Valores do Município, idade do imóvel, características da construção e localização. Além disso, o cálculo do valor venal leva em consideração acréscimos, reformas e modificações. Vale ressaltar que esse valor é apenas uma referência. Isso porque, vários fatores influenciam na variação do valor de um imóvel.

É por isso que existem diferenças no cálculo de cada município. O valor venal também é muito utilizado para determinar o preço de um imóvel. Contudo, embora esses pontos sejam uma base para o cálculo de precificação de uma propriedade, não é um fator definitivo. Isso porque, o valor de venda de um imóvel é muito complexo e envolve diversos fatores na hora de sua definição.

Como pagar o Imposto de transmissão de Bens Imóveis

Assim como a maioria das taxas que envolvem os trâmites das transações imobiliárias, a guia de recolhimento do ITBI só pode ser emitida após vários documentos serem apresentados. 

Desse modo, é muito importante que o comprador tenha em mãos alguns documentos como os contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos para cada município.

É claro que os compradores podem contar com todo o suporte de um corretor imobiliário nesta etapa tão burocrática. O profissional possui experiência e já tem contatos de confiança que podem agilizar o processo de obtenção da documentação.

A seguir, separamos as principais dúvidas do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Confira!

1.Documentos exigidos

Apesar de cada município seguir algumas particularidades no processo de pagamento do ITBI, de modo geral os documentos exigidos são:

– Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;

– Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;

Imposto ITBI: Entenda o que é e como calcular

2. O ITBI pode ser parcelado?

Alguns municípios permitem a realização do parcelamento do imposto em até 12 vezes. Como a regulamentação do ITBI é de responsabilidade de cada município, o ideal é você verificar a possibilidade de parcelamento no site da prefeitura da sua cidade.

3. O ITBI tem desconto no primeiro imóvel?

Essa informação é boa! Quem já fez um financiamento imobiliário pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), incluído o programa Minha Casa Minha Vida, pode ter desconto de até 50% em taxas como o ITBI, de acordo com a Lei 6.941, de 1981.

Para garantir esse desconto, o proprietário deve preencher uma declaração de próprio punho em cartório, afirmando que a compra na verdade se refere a um primeiro imóvel. Além disso, o imóvel em questão deve ter apenas fins residenciais.

4. Quem paga o ITBI?

O ITBI normalmente é pago pelo comprador. No entanto, é possível que comprador e vendedor negociem o pagamento do imposto, deixando os termos que foram acordados registrados em contrato.

5. Paguei o ITBI, e agora?

Após o pagamento do ITBI você deve fazer o registro do imóvel. O registro de imóvel é o documento que formaliza a transferência do bem, sendo reconhecida sua propriedade.

O registro é uma etapa indispensável e deve ser feito em um Cartório de Registro de Imóveis. A documentação necessária para fazer o registro de imóvel muda de acordo com o tipo da propriedade. Para ter certeza da documentação necessária, você pode consultar previamente o próprio cartório.

Planejando o pagamento do ITBI

Sabemos que as transações imobiliárias podem parecer complicadas, mas tudo fica mais fácil quando se tem um planejamento e organização. Muitas pessoas se preocupam apenas com o valor da propriedade que estão adquirindo, e não levam em consideração todos os outros custos extras que envolvem documentação, impostos, etc. Por isso, a importância de sempre reservar uma quantia que será destinada exclusivamente para o pagamento de impostos e documentação.

Conhecer as normas da prefeitura do município onde o imóvel está situado também é muito importante. Como falamos nos tópicos anteriores, algumas delas oferecem descontos no pagamento do ITBI. Em outros casos, não é permitido o parcelamento desses valores, podendo haver multas no caso de atrasos.

Essas informações são relevantes pois impactam diretamente no seu planejamento financeiro.

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